무주택자/전세 계획이신 분 꼭 보세요
안녕하세요. 키친맨입니다.
요즘 대구 부동산 시장이 급등함에 따라 집을 지금 사는 게 맞는지 고민이신 분들이 있으실 텐데요
오늘은 이런 고민이신 분들을 위한 글을 작성해보려고 합니다.
제 이전 글에서 제가 집을 사게 된 계기나 방법 등은 이미 공유를 드렸습니다.
'재테크 좀 아는 선배' 유튜브에 나온 부동산 기사부터 먼저 소개드리겠습니다.
수도권 아파트 전세 시장이 안정되고 있나?라는 제목의 글입니다.
내용은 서울 성동구 옥수동 래미안 옥수 리버젠이란 아파트의 전세 가격이 최고가 대비 1억 원이 내렸다는 내용입니다.
기사를 보고 무슨 생각이 드시나요?
제가 문득 든 생각을 정리해보겠습니다.
1. 임대차 3 법으로 수도권 전세가 없어 난리라던데 잘못된 정보였나?
2. 전세 물량이 많은가? 왜 떨어졌지?
3-1. 유주택자 : 전세가가 못 받치면 집값이 떨어질 수도 있으려나?
3-2. 무주택자 : 떨어질 것 같은데 조금 더 기다려 볼까?
3-3. 무주택자 : 8억? 지금 전세 구하러 가야겠군
그렇다면 기사의 펙트 체크를 해보겠습니다.
부동산아실이라는 사이트에서 뉴스에 나온 8.4억짜리 전세를 찾아보겠습니다.
보이시나요? 계약갱신청구권을 사용한 매물입니다.
2년 전 전세를 살던 사람이 5% 올려서 2년 연장을 한 것이죠.
현제 래미안 옥수리 번제의 실제 호가는 11억~12억입니다.
펙트 체크를 하지 않고 이런 기사들만 보았다면 어떤 일이 발생할까요?
결론만 말씀드리면 집을 매수하지 않을 확률이 올라간다는 것입니다.
계약갱신청구권이란?
부린 이 분들을 위해서 잠시 설명드리면 작년 임대차 3 법으로 부동산 시장이 떠들석 했던 것은 아실 겁니다. 3법 즉 3개의 법 중 하나로 계약갱신청구권이라는게 있는데 전세를 2년 계약 후 임차인이 원한다면 추가로 2년을 더 살 수 있는 법입니다.
어제 전월세 금지법에 관한 글을 올렸습니다.
오늘(2/19)부터 분양하는 분양가 상한제가 지정되는 서울 및 수도권 아파트에 분양을 받으면 전/월세를 못준다는 내용의 법입니다.
역으로 생각해보면 지금부터 분양하는 서울 및 수도권의 아파트는 전/월세가 사라진다는 말이죠.
전세 공급이 더 부족해지고, 전세 가격이 오를 확률은 높아졌습니다.
부동산 기초 서적들을 볼 때 첫 장에 항상 나오는 말이 있습니다.
부동산을 살 때 안전한 지를 확인하거나, 또는 오를 매물 일지 아는 방법의 지표 중 하나는 전세 가격이다. 전세가율이 80% 이상이면 안전하다고 본다는 내용입니다.
일반적으로 집값이 하락하게 되어도 전세 가격 밑으로는 잘 떨어지지 않습니다. 반대로 전세 가격이 오르게 되어 매매가에 근접하게 되면 집값을 밀어 올리는 효과를 보게 되죠.
아파트 가격이 8억에서(전세 4억 중반) 13억으로 올랐다고 가정해보겠습니다.
여러분이 집주인이라면 4년 후 8억 하던 아파트가 13억이 되었는데 전세를 4억 중반에 다시 놓으실 건가요?
전세 가격을 올린다는 의견에 대부분이 동의하실 겁니다.
지금 전세를 살고 계시거나, 앞으로 전세에 거주할 계획이라면 현제 시행되는 법이나 분위기를 잘 보셔야 합니다.
전세가가 높아질 확률이 굉장히 높은 분위기입니다. 2+2=4년 뒤에는 높은 전세가를 내고 살거나, 이사를 생각해야 될 수도 있다는 말입니다.
저는 부동산 하락론자는 아닙니다.
당장 내년의 부동산 전망은 모르겠지만 10년 뒤 20년 뒤는 우상향 한다고 믿는 사람입니다.
대구 부동산은 조정지역 지정으로 조정지역 지정전 대비 거래가 주춤하고 있는 것은 사실입니다. 관심이 조금만 있으신 분이라면 알 수 있는 사실이죠. 그러나 매일 신고가 갱신이 되고 있는 것 또한 사실입니다.
떨어지지 않는 자산은 없다에 동의합니다.
투자라 함은 리스크가 존재한다는 뜻이기도 하죠.
대한민국 부동산 시장이 약 7년을 쉬지 않고 올랐습니다.
떨어질 수도 있죠. 부동산도 투자인데 당연한 것입니다.
그래서 지금이라도 집을 사야 할까요?
집값이 떨어질 것을 두려워해서 지금 전세로 4년을 산다고 가정해보겠습니다.
집값이 오를 경우 4년 뒤 내가 집을 살 수 없는 확률은 더 올라갑니다. (월급 모으는 것보다 부동산 상승이 빠르죠)
집값이 내릴 경우는 2가지인데, 5억 아파트가 비싸다고 안 샀더니 7억을 찍고 6억으로 떨어지거나, 5억 아파트가가 비싸다고 안샀더니 4억이 된 경우입니다.
결론은 지금도 사지 않았던 아파트를 4년 뒤 가격이 떨어지고 있는데, 그때 가서 살 확률은 매우 낮다고 판단됩니다.
뉴스에서는 집값 폭락 뉴스가 나오고, 주변에 부동산 투자로 실패한 분들 이야기도 들리겠죠. 지금 부동산으로 돈 벌었다는 사람의 이야기만 들리는 것처럼 그때는 반대의 이야기만 귀에 쏙쏙 들어올 겁니다.
반대로 감당 가능한 범위에서 부동산 대출을 받아 집을 샀다면요?
오르면 좋은 것이고요.
떨어지면 그냥 살면 됩니다. 기다리면 부동산은 우상향 할 확률이 높으니깐요?
주변에 전세 살고 집을 안사서 후회한 사람은 많지만, 집을 사고 후회하는 사람이 적은것도 하나의 근거입니다.
결론
제가 지금 무주택자라면 떨어질 수도 있지만 저는 집을 살 것입니다.
대신 제가 감당 가능한 범위의 대출만 일으켜서 집을 살 것입니다.
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