1주택자면 100% 가능한 재테크방법 / 월세 주고 월세 or 전세 살기 / 전세 주고 2주택 되는 방법
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안녕하세요. 주방에살고싶은남자 입니다.
어제 글은 '지금이야! 이사를 가야겠어!'라고 확신을 가지는
방법에 관하여 소개해드렸습니다.
'지금이야! 이사를 가야겠어!' 라고 확신하면 되는 순간
'지금이야! 이사를 가야겠어!' 라고 확신하면 되는 순간 ------------------------------------------------------------------ 안녕하세요. 주방에살고싶은남자 입니다. 오늘은 1주택자가 가져야 할 포지션에 관..
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오늘은 어제 글에 이어서
1주택자가 가져야 할 포지션에 관한 글을 이어가겠습니다.
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1주택자가 가져야 할 포지션은 크게 2가지로 구분됩니다.
똘똘한 한 채 (일시적 1가구 2주택 활용) vs 다주택자
요즘 정책은 다주택자를 규제하고 있는 상황이죠.
취등록세, 양도세, 종부세 등 세금이 증가되고 있습니다.
거기다가 공시가를 90%까지 올린다고 하니,
세금이 증가될 확률이 높다고 보입니다.
그러나, 돈을 벌은 만큼 세금 내고
(물론 합법적 절세는 해야 합니다)
다주택자를 지향하는 것이
똘똘한 한채(실거주)를 가져가는 것보다
경제적 자유를 이루는 시간을 단축한다는 것은
변함이 없는 듯 합니다.
지금은 제가 이사를 가려고 생각했던 아파트 가격이
제가 살고 있는 집 가격보다 많이 오르게 되어
단순히 대출을 많이 내는 것만으로는
이사를 생각할 수 없지만
관심의 끊을 놓지 않고 기다리다 보면
다시 갈 수 있는 날이 오리라 믿고 있습니다.
저의 현제 투자계획을 설명드리겠습니다.
미래 다주택자가 최종 목표
단기간 목표는 최대한 내가 가질 수 있는 '똘똘한 한채'
감당 가능한 수준의 똘똘한 한채를 가지고
나머지 금액으로 2주택 그 이상을 목표로 하는 것이죠.
그러나 아껴살고, 시드를 모으고,
우리집이 오르기를 막연히 기다리는 것만으로
무언가 아쉽다는 생각이 머릿속을 벗어나지 않고 있죠
거기다가 집을 매수한지 얼마 안 되어
시드머니도 부족한 상황입니다.
투자를 연속으로 하기에도 시드머니가 아쉽습니다.
아마도 대부분의 직장인 1주택자들은
저와 같은 상황에 처해질 확률이 높다고 판단됩니다.
자, 그렇다면 어떤 방법으로
시드머니를 조금 더 빠르게 증가시킬 수 있을까요?
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제가 생각하는 방법은 크게 2가지입니다.
첫번째는 월세 주고 월세 살기 or 전세 살기입니다.
부자가 되는 방법을 공부하시다 보면
몸을 갈아 넣어서 벌 수 있는 돈이 월 1,000만원이라는
글을 많이 보셨을 겁니다.
그렇다면 꼭 사업 관련이나 일을 추가로 하는 것이
내 몸을 갈아 넣어서 돈을 벌 수 있는 방법에 해당될까요?
아닙니다.
저희는 이미 1주택이라는 큰 무기가 있습니다.
저는 아직 아기들이 어리고 (5살/3살)
당장 살아야 할 곳은 학군과 크게 상관이 없습니다.
그렇다면 다세대주택이나 빌라에 전세 거주를 하게 되어도
향후 3년 정도는 어느 곳에 살아도 된다는 말입니다.
저희집을 기준으로 한번 설명드려보겠습니다.
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현제 전세가 4.4억입니다.
보증금 2억짜리 전세에 거주 기준 계산해보면
1) 전세금 4.4억 - 보증금 2.0억 = 차액 2.4억
2) 차액 2.4억 * 0.04 (4%) = 0.96억원
3) 0.96억원 / 12 = 80만원 (한 달 월세)
한 달에 80만원 정도의 금액이 저금 가능합니다.
2년을 전세 거주 후 돌아오면 80 * 24개월 = 1,920만원
물론, 이사비 왕복, 복비 등 450만원 제외하면
대략 1,500만원의 시드머니를 추가로 모을 수 있습니다.
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제가 말씀드린 방법은
아마도 아파트에서 아파트로 생각했을 때는
대부분 불가능하다고 판단됩니다.
최근 전세가격이 높아지고 있고,
우리집에서 받을 수 있는 보증금으로
아파트 전세를 구할 수 없을 확률이 높겠죠
그래서 나의 몸을 갈아 넣는다는 표현을 사용했습니다.
다주택이나, 빌라는 가능한 곳이 많을 확률이 매우 높죠
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만약 살고 있는 집의 월세 보증금이 낮거나
주변의 전세가 폭등으로 전세를 구할 수 없다면요?
월세에 사는 방법도 있습니다.
우리집 월세의 보증금을 낮추고 월세를 높이는 거죠
쉽게 생각해서 100만원 받아서
50만원 월세에 사는 것입니다.
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첫번째는 월세 주고 월세 살기 or 전세 살기는 설명 드렸고
두번째는 전세 주고 전세금으로 2주택자 되기입니다.
말 그대로 저희집을 전세주고 → 빚을 갚고 남은 차액으로
2급지나 3급지의 추가 주택을 매수하는 것이죠
저희집 기준으로 다시 설명을 드려보겠습니다.
1) 전세 4.4억 - 대출 2.2억 = 차액 2억
2) 아파트 4억 - 대출(50%) 2.0억 = 현금 2억 필요
물론 이 방법도 몸을 갈아 넣으셔야 됩니다.
1급지 → 2급지 or 3급지로 이사를 가야 하기 때문이죠
대출을 낸 금액은 비슷합니다.
2주택이 되었지만, 매달 갚는 원금 + 이자는 동일하죠
그러나, 최대 단점은 팔 때 양도소득세가 중과되고
양도소득세를 내기 싫다면 1급지의 주택을 팔아야 하죠
하지만, 시세가 오른다면
2채의 집으로 시세차익 실현이 가능합니다.
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오늘은 1주택자가 시드머니 없이 할 수 있는
부동산 투자방법을 소개드 렸습니다.
첫번째는 월세 주고 월세 살기 or 전세 살기
두번째는 전세 주고 2주택자 되기
내집마련에 시드머니를 소진하셨지만
투자의 끊을 놓치고 싶지 않으시거나,
시드머니를 축척하고 싶으신 분들에게
도움이 되셨으면 합니다.
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경제적 자유를 이루기 위해 노력 중인,
저 같은 수많은 직장인들을 응원합니다.
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오늘도 명언으로 글을 마칩니다.
'대중이 여러 세대에 걸처 세뇌되면서,
진실은 완전한 헛소리로,
진실을 말하는 자는 완전한 미치광이로 보이게 되었다'
-드레스덴 제임스(저술가)
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