파동 수성 더팰리스 푸르지오 더샾 분석 / 로얄동? / 로얄층?
안녕하세요. 키친맨입니다.
오늘은 수성 푸르지오 더샵 관련 분석 내용입니다.
요즘 대구 텐인텐 카페에도 관련 글들이 많이 올라오는 것을 보니 핫한 대구 분양 中 핫한 단지임에는 틀림없는 듯합니다.
얼마 전 대구 전역이 조정지역으로 지정되었습니다. 전역이 지정되다 보니, 일부 집값이 오르지 않은 지역들은 전역 지정이 부당하다는 여론이 많았습니다. 그에 따라 향후 조정지역 해제되었을 경우 아직 아파트 가격이 오르지 못한 시범지파(시지, 범물동, 지산동, 파동)가 조정지역 해제 관련 'OO동'으로 유력하지 않냐는 소문이 돌기도 했었습니다. (단지 소문입니다)
※ 얼마 전 수성구청에서 국토부로 일부 지역 조정지역 해제를 요청을 했다는 기사도 지난 글에서 소개해 드린 적이 있습니다. (해제 요청 : 범어4동 / 만촌3동 제외 모든 수성구 해제 요청, 관련 글 참고 kitchenman.tistory.com/21)
대구 부동산 / 범어, '밤촌3동 뺀 수성수 투기과열지구 해제를
대구 부동산 / 범어, '밤촌3동 뺀 수성수 투기과열지구 해제를 ------------------------------------------------------------------ 안녕하세요. 주방에살고싶은남자 입니다. 오늘은 대구시 부동산 관련 이야기..
kitchenman.tistory.com
파동 수성 더팰리스 푸르지오 더샵은 2021년 대구시 첫 대단지 분양을 시작합니다.
간략히 소개드리겠습니다.
2023년 10월 입주예정이며, 세대수는 총 1299세대 中 일반분양 1055세대입니다.
일반공급 1순위 해당 지역 청약일은 2021.02.02(화)입니다. (대구 1년 이상 거주자)
일반공급 1순위 기타 지역은 청약일은 2021.02.03(수)입니다. (대구 1년 미만 / 경북 거주자)
당첨자 발표일은 2021.02.10(수)입니다.
위치는 조정지역 해제설로 소문이 무성하던 수성구 파동입니다.
(대구시 수성구 파동 27-17번지 외 301필지)
서쪽으로는 신천대로와 길 건너는 앞산이 자리 잡고 있으며, 동북 방향으로는 수성못이, 남쪽으로는 파동 IC가 있습니다.
공급대상(면적별 세대수)
최근 부동산 정책으로 인하여 대형 평수 가격이 높아지는 추세인데, 34평 이상 주택이 없다는 점은 아쉬움이 남습니다.
또한 인기가 많은 국평(84m2)의 비율도 낮다는 점 참고하시기 바랍니다. 그러나 대구시 수성구에 대단지 분양이 잘 없는데 약 1300세대로 수성구 대단지 분양임은 틀림없는 사실입니다.
분양가
계약금 10% / 중도금 60% (40% 대출, 20% 자납) / 잠금 30%
23평 : 분양가 3.24억~3.59억
30평 : 분양가 4.3억~4.7억
33평 : 분양가 5.0억~5.5억
최근 수성구 분양을 비교하면 저렴한 편이라는 생각입니다.
그러나 단순 가격비교이며, 입지가 모두 다른 곳이니 참조만 하시는 것을 추천드립니다.
수성못 근처 2020년 분양 정보
수성 센트럴 화성파크 34평 기준 647,200,000 (중동)
수성 푸르지오 리버센트 34평 기준 685,000.000 (중동)
더샾 수성라크에르 34평 기준 595,200,000 (지산동)
로얄동 로얄층 분석
지난번 글에도 설명드렸듯 로얄동 로얄층 분석 방법 등 인터넷에 많은 자료들이 있습니다. 이런 자료를 보고 로얄동 로얄층을 분석하는 것도 아주 중요한 방법이나, 쉽게 한 줄로 설명드리겠습니다.
수요가 많다. = 로얄동, 로얄층
그런데, 저도 처음 부동산을 접할 때 나와 같은 부린이는 어디가 로얄동, 로얄층인지 모르겠는데 이럴 땐 방법이 없는지 찾아보고는 했었습니다. 그래서 부린 이분들을 위한 객곽전 지표부터 소개드리겠습니다.
로열동
일조권 / 학교 / 조망권 / 생활권 크게 4개의 지표로 보시면 됩니다.
일조권
햇볕이 잘 드는지 여부
우리나라 사람들은 남향을 선호합니다. 최근에는 남향도 남서/남동 등으로 세분화해서 구별하는 추세이며 남동/남서 중 어느 것이 좋다고 결론 지을 수는 없습니다. 개인의 생활환경에 따라 다르겠죠 만약 새벽 출근 후 오후 퇴근이다 그렇다면 집에 거주하는 시간이 많은 저녁시간에 해가 들어오는 것이 좋습니다.
남동향 - 아침 햇살 OK / 저녁 햇살 NO
남서향 - 아침 햇살 NO / 저녁 햇살 OK
학교
주변 학교와의 거리
사람들이 보통 집을 사는 시기는 30~60세 정도로 가정한다면, 초1~고3까지 총 12년은 학교를 빼고 부동산을 논할 수는 없습니다. 그에 따라 내 아이가 학교를 갈 때 조금이라도 가깝다면 로열동 로열층이 됩니다.
조망권
창 밖으로 보이는 뷰
산, 도심 등 개인이 원하는 뷰가 있습니다. 그러나 우리 집 베란다로 바다 지평선이 보인다 또는 한강이 보인다 등 많은 사람들이 좋아하는 뷰가 있습니다. 집 베란다 밖으로 맞은 평 다른 동만 보이는 것과 자연, 도심 등이 보이는 것은 차이가 있을 수밖에 없죠
생활권
마트, 지하철, 공원 등 편의시설과의 거리
내가 살고 있는 동 바로 맞은편이 마트이고 지하철인 것과 내가 살고 있는 동이 뒷동이라서 마트, 지하철을 5분 이상 걸어야 한다고 가정해보겠습니다. '5분' 사실 생각해보면 아무것도 아닌 거리입니다. 그러나, 전제산 걸고 아파트 매수하는데 5분 거리도 가격에 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 그래서 주변 편의시설과 가까운 곳이 로열 동입니다.
로열층
중층 / 일조권 확보 / 저층 / 고층
중층
보통 2/3 지점을 중층이라고 봅니다. 분양가 기준에도 중층 이상이 가장 비쌉니다.
일조권 확보
중층이고, 편의시설도 가깝습니다. 그러나 저층이라서 앞동에 해가 가린다면 선호도가 저하됩니다.
저층
아이가 어려서 뛰어놀았으면 좋겠는 분, 엘리베이터 고장 나면 어쩌지? 하고 걱정이 많으신 분 등 수요는 있지만, 위에서 말씀드렸듯 일반적으로 중층 대비 수요가 적죠, 수요가 적다는 말은 곧 가격이 낮다로 해석됩니다.
고층
저층과 같은 의미입니다. 전망도 좋고 최근 아파트들은 펜트하우스 등으로 인기가 있는 편입니다. 그러나 수요측면만 놓고 보자면 중층이 많은 것은 기정사실입니다.
개념은 잡으셨나요?
로얄동 로얄층은 어디?
그렇다면 위의 개념 접목과 함께 수성 더팰리스 푸르지오 더샾에서 제가 생각하는 로열동은 어디인지 말씀드리겠습니다. (사견입니다)
※ 분양 홈페이지에서 자료를 보시면 정남향인 듯 착각하기 쉽게 되어있는데 남동으로 보셔야 합니다.
일조권 및 조망권 분석입니다.
일조권의 경우 1단지에서는 101/102/130, 2단지에서는 209동이 가장 좋아 보입니다. 1단지 기준에서는 2단지와 사이 거리가 가장 넓으므로 저층까지 햇볕이 들어올 확률이 높아 보이며, 2단지는 가장 남쪽에 위치한 209동이 저층까지 고려했을 때 일조권이 좋아 보입니다.
조망권의 경우는 1단지가 주방 또는 방 뷰에서는 수성못이 보일 가능성이 있습니다. 그러나 북쪽 방향이므로 베란다 방향은 남동으로 앞산과 신천+신천대로 법이산까지 보이는 곳이 로열동이라고 판단됩니다. 베란다가 남동향을 바라보고 있는 쪽이 일 조망권이 좋아 보입니다.
학군과 생활권 분석입니다.
파동초등학교와 수성중 포함 수성못이 가까운 1단지가 2단지 대비 좋아 보입니다. 1단지 108~019동 기준 학교까지는 도보 8분 수성못까지는 12분으로 학군과 생활권에서는 로열동으로 보입니다. 1단지 끝에서(109동) 2단지 끝까지(209동) 도보 거리는 7분으로 예상됩니다. 조망권과 일조권이 모두 확보된 가장 남쪽 209동에서도 도보 20분 내외로 수성못까지 갈 수 있는 거리입니다.
로열층 분석입니다.
동 간 거리 등 일조권이 확보된 고층이 당연히 좋으며, 가장 남쪽 209동은 층수와 무관하게 전망이 나올 것으로 예상됩니다. 1단지 2단지 모두 남서향을 바라보고 있는 동이 있는데 남동 향동에 가리게 되면 오후 늦게 해가 들어오지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.
결론
제가 생각하는 로열동은 1단지는 101동 1등, 103동 2등입니다. 이유로는 101동과 103동은 2단지와 동 사이 거리가 멀기 때문에 저층까지 일조권이 확보될 것으로 보입니다. 조망권은 101동은 앞산과 신천대로가 보이는 조망이며, 103동은 법이산까지 보일 것으로 예측됩니다.
2단지는 209동입니다. 앞산과 신천대로 법이산 조망까지 확보하고 앞쪽에 가리는 건물이 없으므로 일조권 또한 우수함이 예상됩니다. 그러나 생활권 (수성못, 학교)는 도보 이동 시 1단지 대비는 좋지 않습니다. 그러나 생활권은 나의 노력으로 5분 더 걸으면 되지만 일조권과, 조망권은 개인이 선택할 수 없기 때문에 로열동으로 생각합니다.
처음 글에서 말씀드렸듯 수요가 많은 곳이 로얄동입니다.
그렇다면 기존 조합원들 (로컬 주민)은 어디를 선택했을까요?
209동, 101동, 103동 순으로 동 선택이 되었다고 합니다.
그 말인 즉 209동, 101동, 103동 순으로 로열 동인 것이 확인됩니다.
개인 의견
2021년 첫 대단지 수성구 분양입니다. 길 건너 동일하이빌 레이크시티가 34평(국평) 기준 호가 9억입니다. 예전에는 미분양으로 고생했던 파동이지만 요즘 분위기는 전혀 다른 양상입니다. 거기다가 수성구 핀셋 규제 등으로 조정지역 해제가 실현된다면 엄청난 호재가 되지 않을까 예상됩니다. 대형 평수가 없다는 점은 아쉽지만 앞으로 수성구에 34평 기준 분양가 6억 이하 마지막 분양이지 않을까 하고 조심스럽게 예상해봅니다.
청약 기다리시는 분들은 당첨되셔서 좋은 소식 있기를 간절히 바라겠습니다.
경제적 자유를 이루기 위해 노력 중인,
저 같은 수많은 직장인들을 응원합니다.
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